Um passo na direção certa, mas que vai depender da capacidade de ser executado. O pacote de habitação do Governo pode ajudar a resolver o problema da habitação, mas vai necessitar de impulsos também do lado da oferta.
Em entrevista ao Jornal Económico (JE), Francisco Rocha Antunes, co-chair Conselho Europeu de Habitação Acessível do ULI – Urban Land Institute e fundador e presidente executivo da MOME, revela também preocupação com a descida do IVA, no âmbito da normativa europeia. “Mais importante do que o anúncio é o desenho final e a segurança jurídica”, refere.
Como avalia este pacote? Acredita que vai resolver a crise na habitação?
Avalio o pacote como um passo na direção certa, sobretudo por tentar mexer na oferta e na previsibilidade fiscal. Em Portugal a crise é, antes de mais, um problema de escassez de produto habitacional (e de tempos de licenciamento), e isso não se resolve só com medidas do lado da procura.
Dito isto, não é uma “bala de prata”, o impacto real depende de execução, de capacidade dos municípios para licenciar mais depressa, e de estabilidade regulatória por vários anos — porque a habitação tem ciclos longos.
O pacote pode ajudar a destravar projetos e a tornar viáveis operações com preços mais controlados, mas os efeitos nos preços e na oferta demoram (tipicamente 18–36 meses, dependendo do estágio dos projetos).
Que medidas considera positivas e negativas deste pacote?
Como positivas destacaria o IVA a 6% (com tetos) — sinal forte de estímulo à oferta e à viabilidade. Os incentivos ao arrendamento moderado: redução do IRS sobre rendas para 10%, isenção de AIMI em certos casos e aumento da dedução em IRS para inquilinos (900 euros/2026 e 1.000 euros/2027).
Um sinal de trabalho com a banca para melhorar financiamento à construção e crédito. A aposta em simplificação, se for mesmo executada no licenciamento e prazos.
Por outro lado, vejo como riscos e pontos negativos ou a corrigir, a incerteza jurídica e operacional (União Europeia + implementação/retroatividade). Se as regras mudam ou são difíceis de aplicar, os projetos ficam outra vez em “stand-by”.
As medidas do lado da procura, quando não acompanhadas por aumento rápido da oferta, podem pressionar preços, como por exemplo estímulos a compradores sem oferta adicional imediata. E os tetos demasiado altos/baixos consoante o território: um teto único pode ser pouco “cirúrgico” (Lisboa/Porto vs interior). Idealmente, calibrava-se por zonas/mercados.
Qual o impacto do IVA a 6%? Vai baixar os preços e aumentar a oferta?
É uma medida potencialmente muito relevante, porque atua diretamente no custo de construção/reabilitação, que hoje está pressionado por materiais, mão-de-obra e financiamento. Na teoria, baixar de 23% para 6% representa uma diferença de 17 p.p. e pode equivaler a cerca de 14% de redução no preço final da empreitada (se a descida for totalmente refletida).
Na prática, o preço final de uma casa depende também de terreno, infraestrutura, taxas, projetos, financiamento, risco e margem — por isso a descida não se traduz automaticamente numa descida proporcional do preço da casa e há o risco de essa margem adicional ser capturada pelos vendedores de terrenos.
Onde acredito que ajuda mais é na viabilidade: projetos que estavam “no limite” podem passar a avançar, sobretudo se o regime for estável e operacionalmente simples. E ao estar associado a um conceito de “preços moderados” (com tetos), aumenta a probabilidade de parte do ganho ser canalizado para preço/renda.
Pode existir uma violação da lei europeia?
Percebo a preocupação. A diretiva do IVA na União Europeia permite taxas reduzidas na habitação quando enquadradas “no âmbito de políticas sociais”, não como uma redução indistinta para todo o setor.
A minha posição é pragmática: se a medida for bem desenhada (com critérios objetivos de acessibilidade, tetos, monitorização e ligação clara à política pública), é defensável enquanto instrumento de política social/urbana.
Se for demasiado ampla ou ambígua, aumenta o risco de contestação/impugnação — e isso é o pior cenário para o setor, porque cria incerteza e “pára” investimento. Ou seja: mais importante do que o anúncio é o desenho final e a segurança jurídica.
Concorda com as recomendações da OCDE sobre o IMI e mais-valias?
Concordo com o princípio, mas com um desenho cuidadoso.
A OCDE tem defendido, em geral, que impostos recorrentes sobre propriedade são subutilizados e podem ser instrumentos mais eficientes do que impostos de transação, e que se podem usar mecanismos para desincentivar a retenção especulativa (incluindo casas devolutas).
Como promotor e pensando no sistema como um todo, no caso do IMI sou a favor de agravar de forma seletiva (devolutos/segunda habitação em zonas de pressão), e não de um aumento “cego” que penalize famílias com baixos rendimentos e ativos antigos.
Sobre as mais-valias faz sentido combater especulação de curto prazo, mas cuidado com efeitos “lock-in” (pessoas não vendem/mudam) e com sinais que afastem investimento de reabilitação e oferta para arrendamento.
Em relação aos edifícios devolutos, apoio um agravamento fiscal se houver critérios claros, boa base de dados e exceções razoáveis (obras em curso, processos judiciais, heranças, etc.). Caso contrário, cria litigância e pouca eficácia.
Em resumo: um mix equilibrado de “carrots & sticks” funciona melhor — incentivos para construir/arrendar a preços moderados e penalizações bem calibradas para a inércia especulativa.
