Longe de uma resolução, a crise na habitação vai ganhando novas camadas: entre 2019, ano que antecedeu a pandemia, e 2025, os preços das casas subiram, em média, 91,8% no último trimestre. Mas nesse mesmo período, o rendimento médio líquido (nominal) melhorou 43,3%, de acordo com as contas do Jornal Económico, com base nos dados do Instituto Nacional de Estatística. Ou seja, o ritmo de subida nas casas foi mais do que o dobro do crescimento salarial.
O diferencial entre os dois crescimentos, na verdade, já foi bem mais acentuado. Se considerarmos os números desde 2016, o rendimento médio líquido subiu 53,3%, enquanto o índice de preços da habitação saltou 155,7%.
E se a conta for feita desde 2023, por outro lado, a diferença é de 20,4% para 32,6%. Estes dados, porém, não deixam de ser reveladores: entre 2023 e 2025, os aumentos salariais foram, em média, historicamente elevados, superando largamente (para quem os recebeu) a inflação desse período. Serviram para compensar a perda de rendimento em 2022 e 2023, na sequência da inflação pós-guerra da Ucrânia. E, mesmo assim, não foi suficiente para acompanhar a escalada dos preços da habitação. Só no último ano, a subida nas casas foi de 18,9%.
Estes valores somam-se a outros indicadores e estudos noticiados recentemente, que dão novos números a um cenário que já se sabia sombrio. No mês passado, o Banco de Portugal sinalizou que, para comprar uma casa de área e preços medianos em Lisboa, uma família de rendimento mediano teria uma taxa de esforço teórica de 102% no empréstimo. No caso do Porto, a prestação significaria 84% do rendimento. Por outras palavras, inacessível para a classe média.
Já esta semana, o Eurostat atualizou dados dos preços da habitação, mostrando que Portugal foi o segundo país com maior subida entre 2015 e 2025 — 175% na comparação dos respetivos quartos trimestres. Só a Hungria teve um valor mais alto.
O ano de base para esta comparação, avisam vários especialistas, está longe de ser o melhor, porque em 2015 os preços ainda estavam afetados pela crise. Mas face a 2019, em que o problema já não se coloca, a posição de Portugal não muda muito — ultrapassado pela Lituânia, teve a terceira maior subida.
Estes dados do gabinete de estatísticas europeu mostram bem o sobreaquecimento em vários mercados. Mas não permitem saber a que nível estão os preços (o índice do Eurostat não o explicita, indicando apenas a dimensão da subida em cada momento). O acréscimo pode ou não ter sido suficiente para tornar as casas mais caras do que as de países comparáveis.
Os baixos rendimentos
É, no entanto, possível perceber onde é que a situação se tornou mais difícil (ou menos fácil, dependendo dos casos), fazendo também aqui um cruzamento com dados dos salários líquidos. Conclusão: os países com os maiores aumentos no preço das casas têm, na sua maioria, alguns dos salários mais baixos da UE (o Eurostat, neste caso, ainda não divulgou dados do ano passado). No top 10 de subidas de preços entre 2019 e 2024, sete estavam na cauda da Europa em termos de rendimento: a Portugal, Hungria e Lituânia juntavam-se Polónia, Croácia, Chéquia e Eslovénia.
Em Portugal, um casal com dois salários médios e duas crianças a cargo viu o salário líquido aumentar 31,8% entre 2019 e 2024 (para 35 mil euros anuais por casal), segundo as contas do JE. Só que, nesse mesmo período, o preço das habitações aumentou, em média, ao dobro do ritmo — 61,4%. O diferencial entre as duas subidas é de 29,6 pontos percentuais.
E nos outros países referidos? Quase todos viram os preços das casas aumentar mais do que os rendimentos médios (a exceção é a Polónia). Mas apenas a Hungria tem um diferencial maior do que Portugal — 47,1% (uma vez que os rendimentos tiveram um aumento de 40,3% e os preços das casas subiram 87,4%).
Já na Lituânia, um casal nas mesmas circunstâncias teve um aumento acumulado de 64,1% até 2024 e uma subida nas casas de 80,9% (diferencial de 16,8%); na Croácia, o “gap” foi de 22%, na Eslovénia 23,3% e na República Checa 17,7%. Todos estão abaixo dos 29,6% de Portugal.
O problema dos custos
“Os mercados mais baratos estão a ter aumentos de preços superiores aos mais caros”, nota Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. Sintoma de um problema que já não é exatamente o mesmo do que há alguns anos, argumenta. A questão agora já não é tanto o aumento de turismo e de estrangeiros a quererem residir em Portugal — “isso é uma verdade pré-pandemia”, embora ainda condicione os preços nas maiores cidades, criando “novos referenciais de valor”.
O maior problema agora, diz o economista, são os custos. Desde logo, devido aos efeitos do PRR, que injetou dinheiro na construção e com custos de empreitadas que ficam “acima do preço médio de transação em muitos mercados com fortes valorizações”. Depois, os diferentes países “estão a competir pelos mesmos recursos”, nomeadamente pela mão de obra qualificada, que tem maior mobilidade. Acresce que “a indústria da construção é hoje menos competitiva na atração de mão de obra” do que o turismo ou a distribuição (estafetas), que têm captado muitos imigrantes em Portugal. Resultado: “o mercado está estrangulado” e “não consegue colocar oferta acessível e compatível com o rendimento das famílias”.
Alterações demográficas
A própria imigração, que tem sido importante para o emprego, “também induz maior procura por habitação”, aponta Ricardo Guimarães. Também João Cerejeira, da Universidade do Minho, enfatiza a “grande pressão migratória”, notando que, “embora a população não tenha crescido muito”, porque há saldos naturais negativos, “a entrada de imigrantes altera a composição dos agregados familiares”. Exemplo: um jovem que emigra “até pode libertar um quarto na casa da família, mas não será ocupado por alguém de fora”.
João Cerejeira destaca ainda os impostos, que são “altamente penalizadores para a transmissão” de casas, e o elevado número de habitações que estão a ser “subutilizadas”.
Para Joaquim Montezuma, especialista do ISEG, “o comportamento demográfico em Portugal, e em particular a evolução do saldo migratório”, será mesmo “a variável mais importante para a evolução dos preços da habitação e das condições de acessibilidade”. Estão aqui incluídos também “movimentos de curta duração, como os dos nómadas digitais”.
O economista acredita que “uma descida acentuada do saldo migratório iria traduzir-se inevitavelmente numa contração da procura, tanto no mercado de arrendamento como no de compra e venda, com potencial impacto negativo nos preços”. Mas depende, igualmente, da oferta, que tem estado a reagir lentamente, e dos custos de construção.
O especialista lembra, porém, que este é um mercado dual. Para os proprietários que mudam para uma casa melhor, as contas são “menos desfavoráveis”, além de que há muitas famílias — “na verdade, a maioria” — que terão “beneficiado da valorização dos preços da habitação, ao ver o seu património aumentar”.
