No âmbito de um programa desenvolvido pela CBRE, que tem como principal objetivo proporcionar aos seus colaboradores experiências de trabalho em escritórios noutros países por um período de 1 semana, tive a oportunidade de ter “aterrado” naquele que será o mercado logístico de excelência europeu – a Holanda.
A decisão de escolha do país foi relativamente fácil devido a tudo aquilo que se reconhece na Holanda como o principal “hub” logístico da Europa. À parte do seu posicionamento geográfico e do conjunto de infraestruturas existentes de apoio ao setor logístico, que fazem da Holanda a principal porta de entrada de bens no continente europeu, o que mais me motivou a aventurar nesta experiência foi principalmente perceber como interagem os principais agentes que atuam num mercado tão maduro e dinâmico como o holandês. Qual o papel que empresas como a CBRE desempenham em mercados tão maduros e competitivos? Qual é a relação com os clientes e como é que aportamos valor? Como é que promotores, investidores, proprietários e inquilinos – que na generalidade, têm uma relação global e além-fronteiras – valorizam o papel dos consultores? Naturalmente a expectativa criada encontrava-se (bastante) enviesada pela realidade que vivemos localmente. Num mercado menos maduro – como o nosso – a necessidade de recorrer a serviços de consultores com conhecimento e experiência no mercado imobiliário seria previsivelmente maior. No entanto, os números mostram-nos uma realidade diferente. A título de exemplo, as estimativas dos últimos 5 anos apontam para cerca de 50%-60% de área ocupada sem qualquer intervenção dos consultores, que é manifestamente superior à verificada no profissional e competitivo mercado holandês.
Desta comparação pode concluir-se que na Holanda, os intervenientes ligados ao segmento logístico – proprietários, promotores e inquilinos – procuram acrescentar valor aos seus projetos através de empresas como a CBRE, reconhecendo o mercado per si, a importância do papel do consultor no desenvolvimento das suas atividades bem como na forma de otimizar os seus resultados. Trata-se de um fator diferenciador consolidado e aceite num mercado que é a face visível do bom funcionamento e do reconhecimento do papel que cada um dos agentes deve desempenhar no processo de desenvolvimento do negócio.
Outro fator relevante prende-se com as políticas urbanísticas da Holanda. As regras implementadas são muito objetivas no que diz respeito ao plano municipal e respetivos usos dos terrenos, criando zonas definidos e regulados. Esta clareza na informação de processos e políticas permite ter áreas logísticas, por exemplo, bem identificadas e consolidadas por um lado, e por outro, capacita os agentes de um controlo da evolução de indicadores de mercado (novo stock, novas ocupações, disponibilidade, etc.) numa base de “just-in-time” (JIT), o que valoriza e beneficia o mercado.
Por fim, o tratamento e levantamento de informação de mercado, que se encontra centralizada e disponível para consulta dos agentes, com informação relativa às transações, ajudando à maturação do mercado.
No fundo, esta experiência serviu para confirmar a regra de que o sucesso e a dinâmica de qualquer mercado maduro, profissional e competitivo – à parte das características físicas do mesmo – deve-se a uma combinação que, por um lado, junta, compromete e envolve todos os agentes de mercado no processo de tomada de decisão desde o seu início (sem exclusão), e por outro lado, beneficia da robustez e transparência da informação de mercado.
Velhos hábitos não se desinstalam facilmente. Mas importa estar desperto para o poder que o conhecimento e a (boa) informação pode ter na profissionalização e maturação do segmento.
Leonardo Peres
Consultor Sénior do departamento de Agência de Industrial e Logística da CBRE
