O presidente do Banco Português de Fomento (BPF), Gonçalo Regalado, elogiou o papel dos bancos no crédito à habitação. “Hoje há um desafio na habitação mas temos que admitir que não há um desafio do crédito à habitação”, disse Gonçalo Regalado na sua intervenção durante a conferência “Ano Zero da Habitação”, organizada pela sociedade de advogados CMS Portugal, em parceria com o Jornal Económico. O CEO do BPF acrescentou que a banca tem feito um “trabalho notável” a enquadrar junto das regras macroprudenciais “para garantir que os portugueses e os novos portugueses têm acesso a crédito à habitação”.
“Portugal teve uma medida que eu acho que foi notável e que permitiu aos jovens terem garantia pública para se financiar a 100% na compra de casa, permitindo aos jovens ter acesso à habitação e com isso evitamos muita emigração porque a alternativa para um jovem que não tem emprego, não tem habitação, não tem futuro, é emigrar”, defendeu Gonçalo Regalado.
A crise da habitação em Portugal tem sido amplamente debatida com foco na oferta, salientou. Mas, para Gonçalo Regalado, presidente do Banco Português de Fomento (BPF), o diagnóstico exige um olhar mais profundo sobre a estrutura de financiamento e sobre a procura. Perante uma população de 11,4 milhões de pessoas — que junta cidadãos nacionais e os “novos portugueses” que escolhem o país para viver —, a pressão demográfica obriga a respostas públicas e privadas diferenciadoras. A habitação, defende, é um direito e, por isso, uma responsabilidade do Estado.
O CEO do BPF citou a recente revelação do INE de que a população residente em Portugal chegou em 2025 aos 11.424.031, o maior número de que há registo. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgados esta segunda-feira revelam que a 31 de dezembro do ano passado, viviam em Portugal 1.597.539 estrangeiros. O número de imigrantes mais do que duplicou entre 2021 e 2025, contribuindo para o aumento da população. Ou seja, a população residente em Portugal atinge número recorde de 11,4 milhões, sendo que os imigrantes são 14% do total. Portanto o aumento da população residente torna mais urgente a oferta de habitação.
O CEO do Banco de Fomento lembrou também que assinou com o Instituto de Crédito Oficial (ICO) de Espanha, na semana passada, um memorando de entendimento para reforçar a cooperação em áreas como a habitação social, o arrendamento acessível. “Os nossos vizinhos estão a densificar um fundo que é o Espanha Cresce, com 24 mil milhões de euros para a habitação, e estão a densificá-lo com vários instrumentos de garantia, de crédito, de capital, de quasi-capital e fundos de infraestruturas, e eu acho que temos de olhar de uma forma estrutural”, disse.
O presidente do Banco de Fomento defendeu que a instituição que lidera tem de assumir um papel estruturante na resposta à crise habitacional em Portugal, articulando garantias públicas com a banca comercial, as autarquias e os promotores privados.
O BPF está a desenhar instrumentos “inspirados nos melhores exemplos europeus”, com especial foco nas garantias públicas para desbloquear o potencial da banca comercial e proteger o talento jovem da emigração.
Três linhas de atuação
Gonçalo Regalado identificou três linhas de atuação imediata para o BPF no domínio da habitação. A primeira passa pelas garantias públicas a ativos construídos em solo público — terrenos municipais ou do Estado que não podem ser hipotecados —, colmatando assim uma falha de mercado que impede a banca comercial de aceitar esses imóveis como colateral.
“Se o espaço é público e o ativo não é hipotecável, não consegue entrar nos balanços dos bancos como colateral. Está criado, como eu costumo dizer, uma falha de mercado e nós, no banco soberano, temos que ir além do mercado e temos que resolver os desafios do país”, referiu Gonçalo Regalado.
“Nós temos que considerar garantias públicas para aquilo que são ativos construídos em espaço público. Isto é, se há um terreno de uma Câmara Municipal ou do Estado que não podem ser objeto de hipoteca, esse imóvel não conta para a banca comercial como um ativo descontável pelo que os bancos comerciais dificilmente farão crédito a um imóvel que está assente ou numa concessão, ou que está assente num espaço público”, disse o CEO do BPF para justificar a necessidade criar garantias publicas, em articulação com o Governo, para os promotores conseguirem financiamento junto dos bancos (com a garantia do BPF) para a construção em espaço publico, numa lógica de parceria público-privada, porque a hipoteca não é possível nesses espaços. Isto aplica-se à construção, reabilitação, quer seja de habitação, quer seja empresarial.
Esta é a primeira medida para responder ao desafio de construir e reabilitar milhares de casas. A segunda medida incide sobre cooperativas de habitação — privadas e públicas —, com o BPF a disponibilizar uma garantia pública de suporte, durante a fase de construção, que cessa no momento da transmissão da propriedade.
“Nós articulamos também a criação de garantias públicas que consideramos ser absolutamente essenciais para promover, no âmbito das cooperativas privadas e públicas, a capacidade para que as famílias portuguesas consigam organizar e consigam habitação, de uma forma estrutural, em pequenos agregados populacionais, 20 casas, 50 casas, 80 casas ou apartamentos em regime cooperativa, para isso daremos uma garantia pública de suporte. Dando essa garantia pública de suporte até à construção da habitação e depois à passagem de propriedade. No momento da passagem de propriedade, a garantia pública, basicamente, cessa”, disse.
O CEO recordou que este modelo foi utilizado em Portugal nos anos 90 com baixa sinistralidade e considerou “uma falácia” afirmar que existe um problema de incumprimento no crédito à habitação: “Se perguntarem a qualquer banco qual é a sinistralidade que tem no crédito à habitação, vão perceber que é 0,00 qualquer coisa”, afirmou.
O terceiro instrumento diz respeito a parcerias público-privadas (PPPs) e operações de build-to-rent. O BPF prevê conceder garantias públicas a promotores imobiliários, ou construtores que optem por modelos de arrendamento, permanecendo a garantia ativa enquanto durar o ciclo de rendas, ou pelo contrário encurtando-a quando a opção for a venda.
“Vamos conceder garantia pública às PPP, às cooperativas e vamos ter linhas do BEI para conceder crédito”, disse.
O Banco Português de Fomento (BPF) está a estudar a atribuição de garantias públicas à classe média e aos mais desfavorecidos para acesso à habitação, voltou a defender o presidente, Gonçalo Regalado.
O BPF está a desenhar um instrumento de crédito direto às famílias para o acesso à primeira habitação, inspirado no modelo do ICO espanhol — banco de fomento com o qual o BPF assinou um protocolo de parceria na semana passada, na presença dos ministros da Economia dos dois países. Em Espanha, o mecanismo começou por combinar crédito bancário com um crédito complementar direto do banco de fomento regional e evoluiu para uma garantia pública. “Há um crédito bancário e há um crédito em cima desse crédito bancário, que é um crédito direto do banco de fomento”, explicou, acrescentando que o objetivo é garantir acesso a 10% a 15% dos cidadãos que, sem este suporte, ficariam excluídos do mercado.
O responsável defendeu ainda que os critérios de concessão de crédito deveriam integrar a trajetória de valorização dos imóveis e a evolução salarial ao longo do ciclo de vida, argumentando que as famílias jovens partem de salários mais baixos mas que o ativo adquirido tende a duplicar de valor ao longo da maturidade do empréstimo.
Dimensão e ambição do BPF
Gonçalo Regalado contextualizou a escala do desafio: o BPF tem cinco anos de existência, 500 milhões de euros de capital e uma ambição de 2.000 milhões, enquanto o ICO espanhol — criado na época de Franco — tem mais de 60 anos e 42.000 milhões de ativos, com uma meta de 100.000 milhões. No plano imediato, o BPF tem disponíveis 8.000 milhões de euros em garantias do Orçamento do Estado, pretendendo mobilizar 1.500 milhões de euros este ano para a oferta pública de construção e 4.000 milhões nos três anos seguintes (2026, 2027 e 2028).
“Se precisarmos de ir acima dos 4.000 milhões, iremos”, afirmou, garantindo que o envelope global de garantias do BPF — de 30.000 milhões de euros — assegura que a instituição não irá “falhar as empresas nem as famílias”.
Habitação como fator de competitividade
O presidente do BPF enquadrou a crise habitacional como um problema de competitividade económica, alertando que a falta de habitação acessível impede as empresas de captar e reter trabalhadores nos setores da agricultura, indústria, turismo e serviços. “O primeiro fator de competitividade das empresas hoje é a disponibilidade de recursos humanos, e o que dizem é que falta gente para trabalhar”, disse, acrescentando que a impossibilidade de fixar talento alimenta emigração e aumenta a pressão imigratória.
Regalado recordou que após a intervenção da troika Portugal perdeu 150.000 jovens por ano para a emigração e alertou: “Quando o Estado e o país falham aos jovens, os jovens emigram”. O responsável afirmou que a sua geração ainda não falhou nesta dimensão e que não permitirá que tal aconteça.
O BPF completará 18 meses de gestão sob a atual liderança na próxima semana.
