A luz no fim do túnel não era miragem e o sol já brilha. Apesar do forte impacto negativo que as medidas de austeridade tiveram na vida de todos os portugueses e na criação de problemas estruturais que vão demorar anos a serem reparados, a verdade é que a atuação do governo devolveu a confiança aos investidores internacionais que voltaram a acreditar na viabilidade de Portugal.
Há pouco mais de um ano, enquanto se esperava fechar o trimestre em crescimento pela terceira vez consecutiva, já vários investidores imobiliários estavam prontos para investir. É curioso observar a rapidez com que tudo mudou, com que o mercado evoluiu, com a quantidade de transações que se realizaram e com as yields cada vez mais baixas e a bater recordes de 2006.
Efetivamente as aquisições de imóveis têm sido mais do que muitas, os investidores estrangeiros estão bastante ativos, a confiança cresceu e a economia deu sinais de melhoria. No entanto, há dúvidas no ar e a grande questão que se coloca é se esta situação vai durar e até quando. Para essa resposta, analisemos quem tem feito o mercado mexer.
Resumidamente, há dois grupos distintos de investidores estrangeiros a operar em Portugal; uns são de proveniência ocidental e apresentam-se numa perspectiva mais ou menos oportunista, buscando retornos elevados a curto ou médio prazo, beneficiando da liquidez injectada pela Reserva Federal Americana. Outros, de proveniência oriental, com uma filosofia diferente, apostam em estratégias de longo prazo onde a rentabilidade imediata não é o mais importante, mas sim a construção sustentada e estruturada da carteira de investimentos.
Os primeiros estão prestes a tornar-se menos ativos no campo das aquisições. Com o fecho da torneira da Reserva Federal anunciada recentemente e com a hesitação geral face à perspectiva de uma nova recessão na Zona Euro, é natural o abrandamento do investimento imobiliário em 2015 por parte de Norte Americanos e Europeus.
Os segundos, suportados por uma forte economia doméstica, continuarão por aqui, na sua estratégia de adquirir as principais ruas do nosso tabuleiro de monopólio, sem muito se preocuparem se a rentabilidade cumpre ou não os índices do mercado, até porque são eles próprios que os estão a ditar. O seu posicionamento é de longo prazo.
Assim, será de prever que o mercado continue ativo durante 2015, com um eventual abrandamento e estabilização de yields para o final do ano. Quanto ao tipo de imóveis, até agora têm sido fundamentalmente escolhidos os espaços de escritórios e o comércio de rua em zonas prime, mas para 2015, com limitação da escolha, é natural que venha a haver mais transações de espaços de comércio, tal como centros comerciais e supermercados.
Frederico Borges de Castro
Diretor de Avaliações da CBRE
