Portugal atravessa uma das fases mais difíceis da sua história recente no que respeita ao acesso à habitação. Em Lisboa, no Porto e noutras cidades, as rendas subiram de forma acelerada nos últimos anos, afastando as famílias do mercado de arrendamento livre.
Para além do impacto residual do histórico de congelamento de rendas, a fiscalidade pouco atrativa para projetos habitacionais, ou a rigidez do regime jurídico do arrendamento urbano, é a escassez de habitação que contribui definitivamente para este cenário.
É neste contexto — em que Portugal se encontra, literalmente, “à renda” da mudança — que o Governo decidiu intervir com dois novos instrumentos jurídicos, aprovados no seguimento da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026: o Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
Destinado a proprietários particulares e pequenas sociedades imobiliárias, o RSAA oferece isenção total de IRS ou IRC sobre rendimentos prediais, desde que a renda não ultrapasse 80% da mediana divulgada pelo INE para cada concelho e tipologia.
Face ao regime anterior, o RSAA elimina a candidatura do arrendatário e toda a burocracia associada, os seguros obrigatórios e os limites de rendimento do inquilino, reduz os prazos mínimos contratuais — de cinco para três anos em residência permanente — e simplifica radicalmente o procedimento.
Contrato de Investimento para Arrendamento
Destinado a promotores imobiliários e investidores institucionais, o CIA é um contrato celebrado com o IHRU, I.P., com duração até 25 anos.
O Estado oferece benefícios fiscais em três momentos: i) isenção de IMT e IS na aquisição; ii) IVA à taxa de 6% e restituição de até 50% do IVA em serviços técnicos durante a construção; iii) isenção de IMI nos primeiros oito anos e iv) de AIMI a longo prazo.
Em contrapartida, pelo menos 70% da área construída deve destinar-se a arrendamento habitacional a rendas moderadas.
Para quem investe a 25 anos, a estabilidade do quadro jurídico é condição essencial.
O CIA responde a esta preocupação com a cláusula de reequilíbrio económico-financeiro: se o legislador alterar as regras do jogo a meio do caminho — congelando rendas ou suprimindo benefícios fiscais, o investidor não fica desprotegido, podendo exigir indemnização ou a reposição do equilíbrio inicialmente acordado.
Por outro lado, nos principais riscos que podemos apontar, incluem-se a incerteza regulamentar, pois vários aspetos dependem de regulamentação posterior, a morosidade institucional e dificuldades na saída do investimento, sujeita a autorização governamental.
Em conjunto, os dois regimes visam o mesmo objetivo — aumentar a oferta de habitação acessível — mas atuam em segmentos de mercado complementares e não concorrentes.
A solução é fácil de enunciar e difícil de concretizar.
Se estes instrumentos lograrem mobilizar capital institucional e captar senhorios com imóveis devolutos, estaremos então “à mercê” de uma mudança estrutural no mercado de arrendamento português.
