Os últimos anos não foram uma referência positiva para o mercado de retalho em Portugal, com praticamente todos os indicadores que lhe estão associados a revelar o mau momento. A expressiva diminuição de consumo dos últimos três anos, tem impulsionado a quebra registada nas vendas, em praticamente todos os sectores de atividade económica. A dinâmica recessiva do processo de ajustamento tem pressionado todos os agentes do mercado a racionalizar as suas estruturas e custos operacionais e, no caso especifico dos retalhistas, obrigou ainda a uma diminuição das margens praticadas. Todas estas circunstâncias evidenciam a fragilidade e exposição do setor a períodos de crise e aos ciclos económicos.
O mercado dos centros comerciais registou em 2013 um dos seus piores resultados em termos de abertura de novos projetos, desde que existem estatísticas detalhadas. Este sinal negativo e o facto de termos assistido de forma generalizada à diminuição das performances dos centros comerciais, revelam que este segmento enfrenta um futuro estimulante, procurando a competitividade e diferenciação. O mercado de retail park tem sido igualmente afetado pela crise generalizada, acompanhando a tendência registada nos centros comerciais. Regista-se, e em contra ciclo, o dinamismo evidenciado pelo comércio de rua, nomeadamente nas chamadas zonas prime de Lisboa e Porto, embora em termos de expressão continue a ter um peso reduzido, em comparação com o formato tradicionalmente dominante em Portugal. Dentro do dinamismo registado no comércio de rua, merece particular destaque o mercado de luxo, setor que tem sido de alguma forma, dos menos afetados pela crise. As empresas que o formam, não têm deixado de crescer e alcançar resultados positivos. Se compararmos a presença deste tipo de operadores em Lisboa com outras capitais europeias, parece evidente que existem bastantes marcas que ainda não entraram em Portugal. Por outro lado, é evidente que o preço das rendas prime em Lisboa está consideravelmente abaixo do registado noutras capitais europeias, nomeadamente em Madrid. As empresas deste setor percebem que existe um mercado potencial em crescimento, seja porque Lisboa se tem consolidado nos últimos anos em termos de destino turístico, seja pelo peso que representam os novos consumidores oriundos de países de língua oficial portuguesa, leste e oriente.
O processo de ajustamento no valor das rendas tem sido transversal a todos os formatos de retalho, tendo-se iniciado nas localizações secundárias e terciárias, onde podemos registar quebras superiores a 25%. Mesmo nos tempos difíceis em que vivemos, as rendas prime têm conseguido manter-se estáveis nos últimos anos, podendo mesmo observar-se ligeiras subidas em algumas localizações, aumentando assim o intervalo entre as rendas prime e outras.
Em 2014 e 2015, se os nossos políticos tiverem a capacidade de pensar no país e não nos seus partidos e interesses, poderemos começar a assistir, ainda que lentamente, aos primeiros sinais de recuperação económica e ao crescimento dos resultados dos operadores de retalho. No que refere às rendas, a correção verificada em anos anteriores, com mais expressão nas localizações ou produtos secundários e terciários, irá abrandar uma vez atingidos os valores reais de mercado para este tipo de ativos, o que em alguns casos, já se verifica. Far-se-á luz?
Carlos Récio
Diretor de Agência de Comércio da CBRE
