Lisboa tem vindo, nos últimos anos, a ser o palco de grandes transformações urbanas. Os anos de crise económica que o país atravessou criaram grandes oportunidades de desenvolvimento urbano para a zona consolidada da cidade, podendo dizer-se que o paradigma de desenvolvimento urbano se alterou profundamente nos últimos cinco anos!
O modelo de expansão foi sendo progressivamente substituído pelo da regeneração entendida de uma forma lata, isto é, recuperação do espaço público e reabilitação do património edificado. Em Lisboa a intervenção no primeiro é evidente em obras como a Ribeira das Naus, o Terreiro do Paço, o Largo de São Paulo, a melhoria dos espaços verdes e da rede de infraestruturas que contribuem definitivamente para a vitalidade e dinâmica da cidade, e são importantes motores para o investimento privado.
Este, por seu lado, traduz a redescoberta do centro da cidade. Se mapearmos os imóveis transacionados nos últimos anos para reabilitação percebemos a forte incidência no centro da cidade, nomeadamente na Av. da Liberdade e zona envolvente, Baixa, Chiado e frente ribeirinha. Estas transações ultrapassam os 270 milhões de euros nos últimos três anos existindo mesmo edifícios que foram revendidos em menos de um ano! Mais de 60% deste volume é investimento estrangeiro com grande incidência de capital chinês.
Acresce ainda que cerca de 30% do volume de transações corresponde à alienação por parte do Estado português de um conjunto de imóveis fruto da necessidade de equilibrar as finanças públicas mas igualmente do reconhecimento da sua incapacidade para preservar o seu património. A entrada no mercado destes imóveis é uma oportunidade singular de devolver à cidade património edificado usualmente bem localizado e com características únicas.
Mas mais importante do que o volume de transação é o objetivo da transação em si pois nele reside o potencial de regeneração urbana de Lisboa. Efetivamente, a maioria dos imóveis transacionados têm como objetivo a reabilitação para uso residencial ou hoteleiro. Considerando que os mesmos se localizam preferencialmente em zonas históricas, tendencialmente desertificadas ou envelhecidas, estes projetos pressupõem uma dinâmica e vivência urbana mais diversificada e qualificada respondendo, per se, a alguns dos problemas com que estas zonas se debatem.
Reforça-se assim a importância da diversidade de usos e funções dos novos projetos a surgir em Lisboa. As vivências urbanas são tão mais ricas quanto mais diversificadas, flexíveis e qualificadas o que se consegue com a complementaridade e coexistência de usos. Veja-se, por exemplo, os casos do Príncipe Real, que embora com uso maioritariamente habitacional, têm uma componente de retalho e restauração já muito considerável e uma vida e dinâmica própria e singular em Lisboa.
Ou, mais recentemente, a reabilitação de edifícios de escritórios na Av. da Liberdade (dando resposta a uma lacuna ao nível da oferta de há já vários anos) e à introdução do uso habitacional no Prime CBD de Lisboa. Embora o projeto Ópera Lx tenha sido emblemático por ter sido o primeiro, estão em pipeline nos próximos dois anos cerca de seis novos projetos residenciais para esta zona o que, a par do comércio de rua existente, vem dinamizar e complementar o tecido urbano desta zona de Lisboa.
A regeneração urbana é pois uma ferramenta que permite repensar e refazer as cidades procurando corrigir as suas disfuncionalidades e contribuindo para a sua competitividade e coesão social. A reabilitação do património edificado é, nesta equação, um instrumento crucial para que a primeira aconteça e, embora Lisboa ainda tenha muito para fazer, acredito que estamos no bom caminho!
Joana Fonseca
Consultora Sénior do Departamento de Research e Consultoria da CBRE Portugal
