Simplificar licenciamentos, reformar os impostos de propriedade, estimular o investimento e, acima de tudo, construir mais e melhores casas: estas são as principais recomendações da OCDE para o mercado imobiliário português, face ao falhanço da oferta em acompanhar o aumento da procura. O stock habitacional no país até é considerável e dos maiores do bloco em função do número de habitantes, mas a acessibilidade tem sido um problema cada vez mais evidente.
O relatório publicado esta terça-feira pela OCDE, o ‘Economic Survey – Portugal 2026’, dedica um capítulo inteiro à questão da habitação em Portugal, onde aponta uma série de falhas e ineficiências que têm contribuído para agravar o problema no acesso ao mercado. Os licenciamentos devem ser mais céleres, o sistema fiscal urge reformas, a habitação social tem de crescer e a qualidade dos imóveis é frequentemente insatisfatória, sobretudo no que diz respeito à sua eficiência energética.
A organização fala de “desafios estruturais no mercado imobiliário português” que, juntamente com uma retoma da procura, têm “minado a acessibilidade”, sobretudo junto dos jovens. Isto é espelhado pelo ritmo de crescimento dos preços, que, desde 2013, “ultrapassou a maioria dos países da zona euro e da OCDE”, uma dinâmica aliada a um fraco investimento, incentivos desajustados, um mercado de arrendamento limitado e pouco apoio a “pessoas que não consigam alojamento a preços de mercado”.
No detalhe, a análise aponta o dedo a várias situações que têm agravado o problema, mas sugere também reformas. A vertente fiscal é das mais visadas, sendo defendida uma mudança de fundo no modelo de taxação: em vez de privilegiar as transações, o que cria barreiras de mercado, a OCDE defende uma maior importância do IMI, ou seja, de impostos sobre a propriedade, o que também ajudaria a equilibrar a receita deste imposto com a evolução recente dos preços.
A juntar a isto, a organização sugere que seja aumentado o imposto no caso de imóveis desocupados, sejam devolutos, sejam segundas habitações, em zonas de elevada procura. Por outro lado, a isenção sobre mais-valias em residências principais “contribui para elevados ganhos extraordinários com o aumento dos preços das casas e agrava a desigualdade intergeracional”, pelo que deve ser colocado um limite a esta medida.
Muitas casas, mas desadequadas
Estas alterações contribuirão também para abordar outro dos problemas do mercado em Portugal, a falta de investimento. Aponta o relatório que o número de novas casas construídas por mil habitantes caiu de 2,44 em 2011 para 1,88 em 2022, o que espelha a depressão em que caiu o sector da construção após a crise financeira global, isto apesar de o país até ter dos maiores stocks de habitação em função da sua população da OCDE.
Em sentido contrário, o parque habitacional público é dos mais pequenos do bloco, representando apenas 1,06% do total em 2022, enquanto a percentagem de imóveis considerados em subutilização é a mais elevada, quer por serem segundas habitações (19%), quer por estarem sem condições de habitabilidade (12%).
Nesta mesma linha, uma das recomendações passa por “realizar um inventário das propriedades públicas que possam ser utilizadas para habitação social”, uma medida que vem sendo prometida por inúmeros partidos e forças políticas, mas que ainda não foi alcançada.
Finalmente, a organização aponta o dedo à elevada percentagem de portugueses que vivem em pobreza energética, um fenómeno que afeta não só os segmentos com menores rendimentos, mas a classe média também, sendo o nosso país superado apenas pela Grécia. No que respeita à capacidade de manter a casa quente no inverno, apenas em Espanha a situação é mais complicada do que em Portugal, ao passo que só na Turquia existia uma maior fatia dos imóveis com infiltrações, humidade excessiva ou bolor.
