Comprar casa é um marco importante — mas exige atenção a mais do que o contrato de compra e venda. Um dos aspetos muitas vezes ignorado é a garantia da construção nova. Sabe em que consiste e como pode protegê-lo de encargos inesperados no futuro.
O que é a garantia de construção nova?
Comprou ou está prestes a comprar casa? Um passo importante, sem dúvida. Mas antes de avançar com total confiança, há um ponto essencial a ter em conta: a garantia da construção nova.
A garantia de imóvel novo é um direito previsto na legislação portuguesa que protege o comprador contra eventuais defeitos de construção, acabamentos mal feitos, falhas técnicas ou problemas estruturais. Em caso de anomalia, o construtor tem responsabilidade legal para proceder às devidas correções — o que significa que, se algo correr mal, não estará por sua conta.
Serve como uma espécie de “seguro” legal obrigatório, que obriga o empreiteiro a responder por danos ou anomalias que tornem a habitação imprópria para uso ou que afetem a sua durabilidade e segurança.
Qual é o prazo de garantia de casa nova?
Segundo o Código Civil Português, artigo 1225.º, os prazos legais são os seguintes:
- 5 anospara defeitos estruturais ou que afetem a segurança e estabilidade do imóvel;
- 1 anopara defeitos de acabamento, ou seja, situações que não ponham em causa a estrutura, mas prejudiquem o conforto ou o aspeto visual.
Tome atenção: Estes prazos contam a partir da data de entrega da obra, e não da data da escritura de compra e venda.
Dentro destes períodos, se detectares problemas, podes (e deves) acionar a garantia de habitação nova — é o teu direito.
Quando e como acionar a garantia de habitação nova?
Sempre que identificar um defeito, deve comunicar o problema ao construtor ou à promotora por escrito. Idealmente, utilize carta registada com aviso de receção ou email com comprovativo de leitura.
O que incluir na comunicação:
- Identificação do imóvel (moradae, se aplicável, número de fração);
- Descrição clara do defeito (ex: “infiltração no teto da casa de banho”);
- Fotografias ou vídeos como prova;
- Data aproximada em que foi detetado o problema;
- Pedido explícito de reparação ao abrigo da garantia legal.
Se a resposta demorar ou for negativa, pode:
- Recorrer a uma associaçãopara apoio jurídico ao consumidor;
- Contactar um advogadopara enviar uma notificação formal;
- Avançar para tribunal, se necessário, com base no incumprimento contratual.
Quais são os tipos de defeitos cobertos pela garantia?
A responsabilidade do construtor por defeitos pode abranger uma variedade de situações — desde problemas pequenos até falhas que comprometem a segurança do edifício.
Defeitos estruturais:
- Rachas profundas em paredes ou tetos;
- Afastamento de juntas de dilatação;
- Problemas nas fundações;
- Infiltrações e humidade de origem não acidental;
- Degradação prematura de materiais de construção.
Acabamentos e equipamentos:
- Portas que não fecham corretamente;
- Revestimentos mal aplicados (azulejos, mosaicos);
- Pinturas descascadas;
- Vãos mal alinhados.
Sistemas:
- Instalação elétricadefeituosa;
- Problemas noaquecimento central;
- Canalizações mal instaladas (ex: fugas ou entupimentos);
- Falhas noisolamento térmico e acústico.
Em geral, qualquer falha que não tenha sido causada pelo uso do proprietário e que prejudique o uso normal da habitação pode estar coberta.
Quem é responsável em cada caso?
A responsabilidade recai sobre o construtor (empreiteiro principal), mesmo que este tenha subcontratado empresas externas para realizar partes da obra.
Importante: A responsabilidade é objetiva — ou seja, não é necessário provar que houve culpa ou negligência. Basta que o defeito exista e esteja dentro do prazo legal.
Se a empresa construtora tiver fechado ou desaparecido, pode ser mais difícil fazer valer os seus direitos, mas ainda pode recorrer ao tribunal, e em alguns casos à seguradora do construtor, se houver seguro decenal obrigatório (embora este não seja sempre exigido em Portugal).
O que não está coberto pela garantia?
Há situações que ficam automaticamente fora do âmbito da garantia de construção nova. Eis alguns exemplos:
- Danos provocados por mau usodo proprietário (ex: uso indevido de equipamentos, falta de manutenção);
- Modificações feitas pelo proprietárioque afetem a estrutura ou acabamentos (ex: eliminar uma parede);
- Desgaste naturalpor uso normal (ex: desgaste de pavimento, descoloração de tinta);
- Danos por causas externascomo inundações, incêndios ou fenómenos naturais.
É importante fazer uma inspeção cuidada no momento da entrega da casa e documentar tudo, incluindo os pequenos defeitos.
E se comprar um imóvel usado, ainda tenho garantia?
Depende. Se estiver a comprar um imóvel com menos de 5 anos desde a sua construção, a garantia de construção nova continua válida, independentemente de quem seja o proprietário atual.
Exemplo: A casa tem 3 anos quando a compras? Ainda tens 2 anos de garantia estrutural e, possivelmente, garantia de equipamentos (se houver certificados).
Código Civil, art. 1225.º: “O direito à reparação transmite-se com a coisa.”
Por isso, peça sempre a data de entrega da obra original e confirme se existem registos de reparações anteriores.
Como o ComparaJá te pode ajudar nesta jornada?
Comprar casa é um passo gigante — e no meio de tanta burocracia, é fácil perder de vista detalhes importantes como a garantia de construção nova. É aí que entramos.
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