Consequências importantes no mercado imobiliário logístico e industrial são expetáveis por força do natural crescimento dos indicadores de produção, exportação e consumo privado – este último reforçado pelo aumento dos índices de confiança dos consumidores – que conduzirão a uma maior absorção de espaços disponíveis, mas também pela alteração da natureza e da lógica das cadeias de abastecimento, com especial enfoque no “omni” canal, que tem provocado uma autêntica revolução no supply chain e nos requisitos exigidos em termos imobiliários.
No entanto, grande parte da absorção verificada tem sido causada pela consolidação e modernização das operações existentes, o que significa que os ocupantes conferem cada vez mais um forte aspeto qualitativo ao imobiliário, com consequências claras para a sua atividade.
Em mercados mais maduros, onde o stock existente é de construção menos recente e obsoleto, esta tendência de procura por espaços de maior qualidade e mais funcionais tem sido visível há algum tempo, no entanto agora com um suplemento adicional do lado da procura e que se prende com a dinâmica provocada pela recuperação económica.
É importante perceber que a natureza e os critérios de ocupação estão a sofrer alterações e que provocará um impacto substancial no mercado imobiliário industrial e logístico.
Efetivamente, duas tendências opostas estão atualmente a resultar numa polarização do mercado ocupacional, num movimento que tem sido cada vez mais evidente e consistente.
Por um lado, o desafio na reestruturação da cadeia de abastecimento, a flexibilidade na implantação armazém e na busca de economias de escala, levam a um exigência para sites de grande escala, especialmente por parte dos grandes operadores logísticos (3PL) e grandes retalhistas (com grande pressão do crescimento do online). Esta tendência é também facilitada por uma melhor rede de infraestruturas (rodoviária, ferroviária e portuária) na Europa, melhorando a acessibilidade a longas distâncias e reduzindo os custos de transporte.
Efetivamente, isso levou a uma mudança das operações de distribuição a montante, através da implantação de sites de grande dimensão, localizados em zonas estratégicas que são capazes de oferecer capacidade de expansão e mão de obra suficiente a um nível eficiente. O aumento da escala desses armazéns está a conduzir a um agrupamento de instalações em hubs, a característica mais proeminente visível nos mercados da Europa de Leste e Central.
No outro lado do espetro, a procura de espaços é sobretudo afetada pelos requisitos last mille, que são fortemente centrados em entregas de pequena escala on demand. O resultado é a necessidade de centros de distribuição (parcel hubs) mais pequenos e principalmente perto do cliente final. Esta continuada tendência pela distribuição urbana está a provocar uma crescente procura por instalações “à porta” dos grandes centros urbanos. Parcel hubs de pequena escala ou centros de distribuição urbanos são capazes de responder rapidamente a entregas B2C e também responder aos desafios impostos pela cadeia de abastecimento, principalmente do setor do retalho. Rapidez de entrega, baixos custos de inventário e handling, variação constante na linha de produtos são variáveis que têm de ser satisfeitas pelos operadores e que fazem dos parques multi-let nos arredores das cidades alternativas capazes de abrigar este tipo de operações.
Taxas de disponibilidade para naves logísticas modernas, flexíveis e estrategicamente bem localizadas, têm sido historicamente baixas e não se prevê um aumento, ainda mais quando assistimos ao início de uma tendência de crescimento económico que pressupõe a ocupação desses espaços no curto prazo. Assim, o desenvolvimento de novos projetos poderá ser a forma para alimentar a procura que se prevê a prazo.
Crescimento ou pressão nas rendas, poderá ser outra consequência a verificar-se devido à escassez de ativos de preencham os requisitos da procura, no entanto este fator poderá registar diferenças entre as diversas regiões da Europa.
Em mercados mais maduros e onde a oferta existente é efetivamente escassa, o binómio descida das yields e os custos de construção estabilizados levaram ao desenvolvimento de novos projetos que representam valores de renda mais competitivos comparativamente com os edifícios existentes. Este fenómeno levou a uma estabilização das rendas, nomeadamente em mercados mais consistentes.
No entanto, com o aumento (presumível) das rendas em mercados onde o pipeline para o desenvolvimento de novos projetos sejam mais limitados, é expectável que essa pressão sobre as rendas em bons ativos seja real.
Em Portugal, o mercado vai dando sinais de uma recuperação gradual e consistente. Os ativos que preenchem as necessidades da procura são cada vez mais escassos. Poderemos estar a assistir ao regresso da promoção de novos projetos? A ver vamos…
Leonardo Peres
Consultor sénior do departamento de Agência de Industrial e Logística da CBRE
