O crédito à habitação em Portugal está a poucos passos de deixar de ser, maioritariamente, um instrumento para comprar casa. Os dados mais recentes do ComparaJá mostram que existe uma tendência para que a transferência de crédito represente cerca de 45% das operações de crédito habitação. A diferença entre as duas finalidades (aquisição e transferência) reduziu-se a 1,7 pontos percentuais, quando em maio era de 8,6 pontos e há um ano ultrapassava os 19.
A velocidade da convergência é o dado mais relevante. A transferência subiu 5,6 pontos num único mês e 9,2 pontos em termos homólogos, enquanto a aquisição recuou de forma continuada. O crédito hipotecário representou 5,8% das operações e a construção 3,3%. Se a trajetória dos últimos meses se mantiver, o mercado atravessará em breve o ponto em que a maior parte da atividade de intermediação de crédito à habitação deixa de financiar casas novas para famílias e passa a reorganizar dívida que já existe.
A mudança tem consequências que ultrapassam a estatística. Uma transferência de crédito não cria procura de habitação, não mobiliza um imóvel e não altera o stock de crédito no sistema: transfere-o de uma instituição para outra em condições diferentes. É atividade financeira intensa com impacto nulo no mercado imobiliário. Quando esta componente se aproxima de metade do total, os números agregados de crédito à habitação deixam de ser um bom indicador do dinamismo da compra e venda de casas, e passam a medir sobretudo a intensidade da concorrência entre bancos pela carteira existente.
Para as instituições, o efeito é de guerra de posições. Cada transferência representa simultaneamente um cliente ganho por um banco e um cliente perdido por outro, num mercado onde o número total de contratos cresce pouco. Isso explica a agressividade das condições de captação e, em sentido inverso, o esforço de retenção junto de clientes que sinalizam intenção de sair. Para o consumidor, é o contexto mais favorável que existe para renegociar, porque a alternativa é credível e o banco de origem sabe disso.
Do lado da procura, a subida da transferência é uma resposta racional a uma década de contratos assinados em condições muito diferentes. Um contrato celebrado há cinco ou dez anos foi negociado com um perfil de risco, um rácio de financiamento e um spread que já não correspondem à realidade atual do mutuário, que entretanto amortizou capital, valorizou o imóvel e, na maioria dos casos, aumentou o rendimento. Rever esse contrato é, do ponto de vista financeiro, uma atualização de condições a um risco que baixou.
A questão em aberto é o que acontece a este movimento a partir do início de agosto, quando entram em vigor as novas regras macroprudenciais. As alterações incidem sobre limites de esforço, prazos e rácios de financiamento, variáveis que se comportam de forma distinta numa operação de aquisição e numa operação de reorganização de dívida já concedida. A evolução dos próximos meses dirá se a convergência entre as duas finalidades se completa ou se estabiliza a poucos pontos de distância.
Os dados mensais por finalidade de crédito constam da análise de mercado de crédito habitação do ComparaJá, que reúne também informação sobre transferência de crédito habitação.
