É das atividades mais arriscadas em termos de investimento, motivo pelo qual a procura por oportunidades de investimento está muito orientada a um risco controlado, no caso do segmento da Habitação a procura por edifícios para remodelar (menor risco de licenciamento) ou a construção de prédios destinados à classe média/alta (maior capacidade financeira e elasticidade ao preço).
Enquanto esta realidade não for compreendida por todos os intervenientes políticos e ecossistema da administração pública, qualquer medida anunciada terá impacto limitado ou mesmo nulo. O setor exige, acima de tudo, realismo.
Em Portugal a carga fiscal é pesada e complexa, assistimos a mudanças de políticas fiscais ou de incentivos em curtos períodos de tempo, o acesso a terrenos urbanos é limitado, o licenciamento é um desafio e a burocracia é uma arte que poucos a entendem.
Tudo isto e mais algumas nuances inesperadas, fazem com que exista uma sensação de incerteza e de receio sobre investimentos na área do desenvolvimento de projetos imobiliários, sobretudo ao nível da habitação. Isto não é demagogia, mais uma vez é Realismo: em 2002 construíram-se 125.000 fogos e em 2025 foram construídos apenas 26.000 fogos (nos últimos 3 anos o aumento tem sido apenas de mais 1.000 fogos que o ano anterior), desde 2002 perderam-se mais de 300.000 trabalhadores da construção civil (que já não voltam) e muitas empresas de promoção/construção faliram na crise de 2009.
Sem capacidade anímica no setor da promoção e construção é fundamental dar confiança e ter a coragem de implementar medidas com um horizonte de 10 a 15 anos.
O exemplo da redução do IVA para 6%, para projetos de habitação, é uma excelente medida, mas a sua aplicação na prática poderá não surtir qualquer efeito. O período da sua aplicação é de Setembro de 2025 a Dezembro de 2029, cerca de 4 anos, mas só se aplica a novos projetos. Na prática o que acontece aos projetos que já estavam em curso e poderiam beneficiar desta medida? Se existe o risco do tempo de licenciamento, em boa verdade esta medida vai ter apenas uma aplicabilidade prática de projetos iniciados em 2027 e 2028, pelo que, o horizonte do impacto desta medida tende a ser praticamente de 2 anos.
A recente questão da suspensão das certidões das ARU’s (Áreas de Reabilitação Urbana) devido à inexistência de ORU (Operações de Reabilitação Urbana) aprovadas, não permitindo os projetos de beneficiar do IVA a 6%, é mais uma consequência da complexidade burocrática do sistema.
Qual o Realismo que precisamos:
- Confiança: estabilidade fiscal, previsibilidade política e processos municipais de licenciamento eficientes.
- Horizonte estratégico: políticas de estímulo à construção de habitação a custos controlados e para classe média, válidas por 10 a 15 anos.
- Capacidade produtiva: estabilidade regulatória que permita às empresas de construção investir em talento, equipamentos e tecnologia.
- Escala: promoção de projetos com mais de 500 fogos, acelerando licenciamento, autorizações e incentivos.
- Território e inovação: criação de novas centralidades e promoção de impacto social, económico e tecnológico.
- Indústria nacional: estímulo à produção de materiais de construção e à adoção de novas técnicas construtivas.
- Ambição europeia: transformar Portugal num caso de sucesso na resposta à crise da habitação.
Portugal vive um momento privilegiado, beneficiando de um ciclo de expansão económica contínuo ao longo dos últimos 12 anos e de uma procura crescente de estrangeiros que escolhem o nosso país para viver. Neste contexto, é essencial garantir que mantemos a atratividade que conquistámos e que sabemos aproveitar este impulso para consolidar a nossa liderança enquanto destino competitivo, sustentável e capaz de gerar oportunidades de longo prazo.
