Em 19/03/2020 foi publicada a Lei n.º 1-A/2020, que aprova medidas excepcionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2, agente causador da doença Covid-19.
O artigo 8.º deste diploma, dispõe que “Até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa: (…) b) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.”
Esta norma tenciona, enquanto perdurar a actual conjuntura, acautelar as situações em que ocorre incumprimento do mutuário no pagamento de um crédito (na maioria dos casos, crédito à habitação), para o qual aquele constituiu como garantia uma hipoteca sobre um imóvel que, para além de ser sua propriedade, é o seu local de residência habitual, e da sua família.
Assim, com a imposição de suspensão da execução do prédio hipotecado, enquanto vigorarem estas medidas os credores vêem-se impedidos de impulsionar a acção executiva, movida contra o devedor, para satisfação do crédito que lhe é devido e que está garantido por hipoteca sobre o bem imóvel. Acção esta na qual é, então, penhorado e vendido o prédio que constitui a efectiva casa de morada de família do devedor.
Algumas entidades bancárias têm vindo a anunciar planos de apoio às famílias, designadamente pela concessão de facilidades na renegociação do pagamento dos créditos e concessão de período de carência. Contudo, nestes casos, estaremos a falar de créditos em situação regular, cuja liquidação das prestações é dificultada pelas vicissitudes inerentes à pandemia.
E, perante isto, poderão colocar-se algumas questões: E se o credor ainda assim avançar com a propositura da acção durante esta situação excepcional? E quanto às situações em que o crédito já se encontrava anteriormente em incumprimento? E o que acontece nas acções executivas que já se encontram em curso, nas quais foi penhorada a habitação própria e permanente do devedor, sobre a qual incide hipoteca a favor do credor?
Pois bem, o citado preceito determina que, enquanto vigorar esta Lei e até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica, a suspensão opera automaticamente, ainda que havendo acção pendente.
E se estamos perante uma dívida com garantia hipotecária, o Código de Processo Civil, no seu art. 752.º, determina que, sendo executada uma dívida com garantia real (como é a hipoteca) que onere bens pertencentes ao devedor, a penhora inicia-se pelos bens sobre os quais incida a garantia (para o que aqui interessa, o imóvel hipotecado), e só pode recair noutros quando se reconheça a insuficiência deles para conseguir o fim da execução. Ou seja, o credor apenas poderá avançar com a penhora de outros bens, que não o bem imóvel, se comprovar que o produto da venda deste não é suficiente para liquidar a dívida.
Caso contrário, sempre terá que aguardar a liquidação deste activo, e portanto, nas circunstâncias actuais, que deixem de vigorar as medidas transitórias de modo a que cesse a suspensão.
Ora, desta norma resulta uma clara desigualdade de posições entre credor e devedor, uma vez que a possibilidade de o primeiro ser ressarcido da dívida fica em stand-by.
No entanto, circunstâncias excepcionais exigem medidas excepcionais, e neste preceito resulta a clara intenção de proteger as famílias que contraíram um crédito à habitação para adquirir o seu domicílio permanente, por forma a não ficarem de modo algum sujeitas a não ter onde residir no meio de uma pandemia, ou à dificuldade de, por exemplo, arrendar um imóvel nestas circunstâncias inauditas.
Porém, sublinhe-se uma vez mais facto de esta suspensão estar dependente de o imóvel consubstanciar habitação própria e permanente do executado, e não impende sobre o credor a obrigação de ter conhecimento desse facto. O prédio hipotecado poderá ser, por exemplo, uma casa de férias, ou não se encontrar habitada pelo devedor, mas por terceiros. Caberá, ao devedor, em caso de penhora do bem, alegar e comprovar nos autos que estão preenchidos os requisitos da norma em causa.
Poderá, por outro lado, ser penhorada a habitação própria e permanente do devedor para cobrança de outros créditos, sem que tenha sido constituída hipoteca a favor do credor para garantia dos mesmos. Neste caso, também não estarão preenchidos os requisitos do preceito em causa; como é, igualmente, o caso de ter sido uma empresa a contrair o crédito devido, e o imóvel não consubstanciar uma habitação.
Importa, não obstante, atender que, da urgência na elaboração destas medidas resultam algumas questões em aberto, sujeitas a interpretação casuística. Mas, sobretudo, perante a anormalidade das condições existenciais que hoje vivemos, sujeitas ao bom senso dos decisores e aplicadores do Direito, a quem se apela à boa ponderação e à melhor prudência.
A autora escreve de acordo com a antiga ortografia.
