A CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários publicou as recomendações “relativas à elaboração, utilização e validação de relatórios de avaliação de imóveis para efeitos de valorização de imóveis que integram as carteiras de organismos de investimento imobiliário”.
A entidade reguladora revelou que estas recomendações surgem depois da conclusão de uma ação de supervisão que pretendeu avaliar a qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis elaborados pelos peritos avaliadores de imóveis utilizados na valorização de imóveis detidos por organismos de investimento imobiliário.
Neste exercício foram abrangidos 32 peritos avaliadores de imóveis, 72 relatórios de avaliação de imóveis e 13 entidades gestoras de organismo de investimento coletivo.
Foram identificadas deficiências na qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis, bem como as fragilidades nos processos de revisão e validação dos relatórios de avaliação, entendemos relevante partilhar a conclusão da referida ação de supervisão, e respetivas recomendações, pelo mercado em geral.
“Nessa medida procedemos à emissão de um conjunto de recomendações, tendo presente os deveres subjacentes a uma atuação diligente e profissional, a serem tidas em consideração pelos vários intervenientes no processo de valorização dos ativos imobiliários, designadamente no que respeita à elaboração, utilização e validação dos relatórios de avaliação de Imóveis”, revela a CMVM.
Para os Peritos Avaliadores de Imóveis, a CMVM recomenda “apresentar a avaliação realizada recorrendo a uma formulação acessível que permita compreender inequivocamente o valor final do imóvel; apresentar consistência nas metodologias de avaliação e parâmetros utilizados para o apuramento do valor do imóvel em resultado da aplicação de, pelo menos, dois modelos de avaliação, bem como em quaisquer outras circunstâncias que influenciem o valor final do imóvel nos termos do respetivo relatório de avaliação; e incluir fundamentação adequada de todas as variáveis suscetíveis de influenciar o valor final do imóvel”. A CMVM ressalva que “tal procedimento respeita não apenas a parâmetros utilizados na valorização de um imóvel pelo método do rendimento, mas igualmente por outras metodologias, nomeadamente ao nível do método do custo e do método do mercado”.
O perito deve também explicar os algoritmos utilizados para a avaliação do imóvel de modo a ser totalmente percetível o apuramento do valor final do imóvel, recomenda a comissão.
A CMVM recomenda também que os peritos de avaliação de imóveis considerem, “no âmbito da aplicação do método do rendimento, os termos e condições de contrato de arrendamento existente (se aplicável); e a informação consistente relativamente às respetivas rendas potenciais”.
É também recomendado que incorporem “informação correta sobre as características do imóvel, validando a informação recolhida”, pois na avaliação de projetos de desenvolvimento, “a informação prestada pelas entidades contratantes, como as características especificas do projeto, o prazo de execução ou as receitas e os custos é determinante para assegurar a consistência das diferentes avaliações”.
A CMVM aconselha a “fundamentar adequadamente a utilização de ponderadores para efeitos da determinação do valor final de um imóvel com base em valores apurados por diferentes metodologias”.
Recomendações para as entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento imobiliário
No mesmo comunicado, a CMVM detalha recomendações para os fundos de investimento imobiliário. “A entidade gestora deve assegurar, em relação a cada um dos organismos de investimento coletivo por si geridos, o estabelecimento de procedimentos apropriados e coerentes para se poder efetuar uma valorização correta e independente dos ativos sob gestão”, diz a entidade reguladora que acrescenta que “a valorização deve ser efetuada de forma independente e com a competência, o zelo e a diligência devidos”.
É ainda estabelecido que “a entidade gestora é responsável pela correta valorização dos ativos sob gestão, pelo cálculo do valor líquido global do organismo, pelo reporte à CMVM e pela divulgação deste valor” e que “é responsável perante o organismo de investimento coletivo por si gerido e perante os participantes independentemente de designação de avaliador externo”.
Ainda nos fundos de investimento imobiliário, a CMVM avisa que “deve ainda a entidade gestora identificar, entre outros, o responsável pela função-chave de avaliação de ativos, podendo a CMVM efetuar uma apreciação prévia ao início de funções da experiência e disponibilidade para o exercício dessas funções da pessoa proposta pela entidade gestora”.
Entre as várias recomendações, destaca-se o dever de “proceder a uma análise crítica das valorizações apresentadas pelos RAI (Relatório de Avaliação de Imóveis) em momentos distintos, assegurando compreender os fundamentos subjacentes a alterações significativas no valor de um imóvel”.
