O mais recente estudo da Moody’s sobre o mercado habitacional português publicado pelo DN dá-nos conta da expetativa de subida sustentada dos preços até 2020. A nossa leitura é de que este é mais um relatório a espelhar a ilusão que se insiste em criar.
O primeiro grande tema é perceber como se forma o preço da habitação no casco histórico de Lisboa e do Porto. O preço é feito a partir de tendências que são criadas em Londres, Paris ou Nova Iorque, que influenciam decisores destas mesmas regiões e que olham para este mercado como uma boa plataforma de especulação. Depois liga-se a tendência às condições internas que são criadas, nomeadamente a nível fiscal e temos o regime fiscal especial para os Não Residentes e, de seguida, cria-se no mercado interno, através de consultores, a noção de que há muito mais procura do que oferta. Estamos sempre a falar de ilusões e não dos temas de fundo.
E esses temas de fundo são conhecidos. O mercado imobiliário residencial foi entregue a clientes estrangeiros que, um dia, por questões pessoais, de trabalho, fiscais ou outras irão sair e lançar a confusão em mercados pouco líquidos; o consumidor nacional que vai permanecer no país é “empurrado” para a periferia; e as políticas monetárias da FED e do BCE vão fazer o grosso dos estragos. Basta perceber que perante a iminência da subida de juros em 2019, os primeiros afetados vão ser os consumidores domésticos com subidas de juros que farão aumentar o incumprimento.
Aliás, a morosidade no crédito hipotecário em Portugal já aumentou em 2018 em face de 2017 como reflexo da subida do preço da habitação na compra (mais 47% em Lisboa e mais 34% no Porto) e do arrendamento. Mas também a política monetária da FED pode vir a propiciar uma turbulência no mercado financeiro mundial, a acreditar no último relatório da seguradora Crédito y Caución, e isso vai afetar os investidores externos que continuam a apostar no imobiliário em Portugal.
Tudo é uma ilusão. E embora se insista na ideia de que a especulação continua a fluir, há promotores que descem preços perante o aumento do prazo de venda dos imóveis. Não quero dizer que não se ouçam histórias incríveis de quem vendeu o andar em poucas horas ou do senhorio que viu o imóvel que vendeu a duplicar de preço no mercado poucos dias depois. Mas estas são histórias que não fazema média do mercado.
Em abono da verdade, temos de frisar que o Banco de Portugal já alertou para a sobrevalorização dos preços da habitação e para o perigo que corre quem se mantém endividado perante a futura normalização da política monetária. Claro que falta literacia para quem compra sem capitais próprios e falta ética para quem vende e não alerta. Este vai continuar a ser um mercado onde uns não querem mexer porque tudo lhes correm bem, ou seja, estão a vender, mas também o mercado onde haverá lesados com impactos muito superiores às perdas em aplicações financeiras.
A 4 de dezembro teremos a votação do pacote da habitação. Será que à quarta vez vai resultar?