Certamente que já aconteceu a muitos dos nossos leitores pegaram inadvertidamente numa panela que estava a lume e sofreram uma valente queimadela! E o que acontece quase logo a seguir? Forma-se, na zona “acidentada”, uma bolha que, no mínimo, se mostra incomodativa. Se até aqui tudo não passa de um percalço, diríamos, trivial, a partir de agora é que começa a história.
É que me vem à memória o “tratamento” que a minha mãe me dava, seguramente com todo o carinho, mas que tinha o condão de me deixar em pânico. Pegava numa agulha, desinfetava e… vai de espetar a bolha. Para além da dor provocada, pela intrusão, como agora se diria, saía um esguicho do líquido que se tinha formado internamente à bolha e até aí retido, seguido, diga-se, em abono da verdade, por um alívio quase imediato.
Chegado a este ponto, pergunto-me se seria este o único procedimento disponível para atacar tão inoportuno mal? De facto e tal como também já tinha chegado ao meu ainda pouco versado conhecimento sobre estas matérias, havia procedimento mais “civilizado” e que consistia em atacar o mal com uma pomada e… esperar que o tal líquido formado fosse sendo paulatinamente absorvido pelo organismo.
Vem esta introdução a propósito da discussão recorrente a que vamos assistindo periodicamente sobre a problemática da bolha no imobiliário a que ninguém escapa, leia-se, também a reabilitação urbana. E, muito especialmente, despertado por uma afirmação, diria muito lapalissiana, que li há dias num relatório e que transcrevo: quando existe uma bolha é impossível prever quando vai rebentar e os efeitos que terá.
Muito prosaicamente, poderíamos concluir que, para o autor do princípio, só há uma possibilidade, a qual se consubstancia na bolha rebentar. Com dois níveis de incerteza e que têm a ver com o momento em que o fenómeno “dispara” e os “estragos” que provoca.
Gostaria de, neste ponto, abrir um parêntesis para refletir sobre esta questão de qualificar uma dada conjuntura como tendo o perfil de uma bolha especulativa. De facto, ainda não encontrei em nenhum tratado uma definição de “bolha” que me satisfizesse, nem nenhum critério que, cumprido, me permitisse, na minha modesta opinião, atribuir ao fenómeno observado esse epíteto. Mais, tenho procurado na teoria económica demonstrações claras de existência deste fenómeno e… debalde.
Não que não respeite as conclusões ou, para dizer melhor, os receios e preocupações expressas nos relatórios de entidades acima de toda a suspeita, caso do ainda recente estudo da OCDE sobre a matéria, que, contudo, interpreto com “avisos à navegação”, muito legítimos, não ponho em causa, mas com consequências pouco definidas.
O que lá vejo, isso sim, são manifestações do desajustamento entre a oferta e a procura por determinados bens, que determinam, transitoriamente, e sublinho transitoriamente, perturbações na formação do preço de equilíbrio. Que, obviamente, ditará ao mercado o comportamento que esse tal desajustamento entre a dita oferta e procura lhe imprimirem. Será, então, a este fenómeno, tão natural como a sua sede, que alguns chamam bolha? Mas as coisas não ficam por aqui!
Em boa verdade, os teorizadores do fenómeno conseguem encontrar, com algum espírito imaginativo diga-se, correlações entre diversos indicadores e o qualificativo de um mercado em “modo de bolha”. E são eles o rácio “price-to-rent”, o comportamento conjugado das curvas, em “time series”, do preço da habitação e do investimento em imobiliário e outros que podíamos ainda invocar. E quando faltam argumentos, lá vem nova tirada, como também já lemos por aí, e que afirma textualmente que “os preços subiram mais que o desejável”! Sem comentários…
Deixando de lado estas disfunções, tenho para mim e com o distanciamento que hoje tenho desta indústria, que estamos a atravessar um período de reajustamentos com uma duração ainda indeterminada.
Recordo as discussões havidas e em que participei já lá vai mais de uma década sobre o peso relativo das diferentes componentes que integram a construção e em que se concluía, invariavelmente, que o padrão em Portugal estava muito desfasado da média europeia, com um mercado quase todo focado na construção nova e a reabilitação a ser o parente pobre, com valores inferiores a metade dos níveis observados nas economias mais avançadas.
É inquestionável que estes reajustamentos acarretam perturbações em aspetos que, por mais percetíveis ou mediatizáveis, preocupam os analistas da política económica. Contudo, devem evitar-se propostas de intervenção que, nos termos da teoria económica, são formas enviesadas e geradoras de ineficiências. Todos nos lembramos dos efeitos dos congelamentos de rendas e outros modelos de intervenção, diretos ou indiretos, na formação do preço e que em múltiplos aspetos ainda hoje não se conseguiram apagar do universo do nosso património edificado.
Nestas matérias, como em quase tudo na vida, há que saber manter a serenidade e tentar perceber como os fenómenos evoluem, quais os seus leads and lags, resistindo à tentação de interferir.
Como é visível, o mercado de arrendamento já está a mostrar uma tendência com comportamentos sustentáveis de suavização, os indicadores de concessão de crédito bancário para financiamento de aquisição de habitação mostram idênticos desempenhos e até a procura, que tem sido a mola real de todo este fenómeno, parece ceder à realidade de algum arrefecimento das economias que por aí se vão denotando, com reflexos estabilizadores nas expectativas dos agentes económicos. Como deve acontecer em mercados saudáveis, como aqueles que perfilhamos e desejamos para o nosso país.
Acabamos como começámos. Não devemos cair na tentação de fazer rebentar a bolha, utilizando abusivamente instrumentos que contrariem os mecanismos do mercado e interfiram, de forma ilegítima, na formação das expectativas dos consumidores e demais agentes. Procuremos que a correção se processe de forma natural, sem dor, deixando funcionar os estabilizadores. O que tem a vantagem de, para além de tudo o mais que possa invocar-se, não oferecer o perigo de infeção.
